Les économies drastiques de l’Etat et les réformes répétées dont font l’objet les retraites, ont eu raison du boom des demandes de vente en viager. L’opportunité de s’assurer une retraite complémentaire confortable jusqu’à son dernier souffle séduit les septuagénaires et plus, comme nous l’explique Maître Régis Pujol, notaire de GDP Vendôme, en cinq questions.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
Il s’agit de la vente d’un bien immobilier mais la différence avec une vente classique réside dans les modalités de paiement : une partie du prix, appelée bouquet, est payée comptant pour s’assurer du sérieux de l’acheteur, le reste est versé sous forme de rente viagère jusqu’au décès du ou des vendeurs. Le bouquet représente généralement entre 20 et 40 % du prix total, mais il est négociable et non obligatoire. La rente, quant à elle, peut être versée de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle et elle est indexée sur le coût de la vie pour ne pas perdre de valeur en euros constants.
Le montant de la rente se réfère à des tables de mortalité qui estiment l’espérance de vie du vendeur. Ces tables sont réalisées, notamment, par des compagnies d’assurances qui s’appuient sur des données de l’Insee (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques). Plus l’espérance de vie du vendeur sera faible, plus la rente sera importante et inversement. De même que si le contrat de vente se fait sur deux têtes, par exemple un couple, la rente sera moins forte. Cependant, les parties ne sont pas tenues par ces tables, il ne s’agit que d’une référence. La rente est totalement négociable.
Cependant, pour que la vente en viager soit considérée comme telle, il faut que la transaction relève d’un aléa : la longévité du vendeur. Si ce dernier est déjà reconnu comme gravement malade avant la signature du contrat, l’aléa disparait et la vente pourrait être résolue.
Quelles sont les garanties ?
Le crédit rentier (vendeur), bénéficie de plusieurs garanties en cas de défaut de paiement du débit rentier (acheteur) : en premier lieu, le « privilège du vendeur » qui permet de faire revendre judiciairement le bien immobilier, pourtant détenu par le débit rentier, pour s’acquitter des versements dûs. Autre garantie, l’action résolutoire, qui autorise le crédit rentier à demander la résiliation de la vente pour redevenir ainsi propriétaire, tout en gardant généralement le bénéfice des rentes encaissées.
Autre point, le vendeur ne doit pas décéder dans les vingt jours qui suivent la signature du contrat, d’une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature.
Il faut faire attention si l’on signe un contrat avec une société commerciale ou un commerçant, il y a un risque de liquidation judiciaire. D’autant plus que la banque n’octroie pas facilement un crédit pour un viager. Le mieux est que le débit rentier ait déjà des liquidités, sinon il faut faire un prêt sans hypothèque ou consentir une hypothèque sur un autre bien.
Il est vrai que c’est l’un des seuls contrats légaux à avoir une morale discutable, mais les notaires redoublent justement de vigilance, selon les conditions et l’économie de ces contrats.
Qu’est-ce que le risque de donation déguisée ?
La donation déguisée a été fréquente en d’autres temps. Il s’agit de déguiser en pseudo vente en viager, une donation à un héritier de droit ou pressenti comme tel. Cela se traduit par un bouquet faible, entre 10 et 15%, avec une rente qui ne sera, en général, jamais payée. Cependant, les services des impôts veille au grain. Attention aux présomptions fiscales concernant les ventes à des successibles.
A qui se destine plutôt la vente en viager ?
Pendant longtemps, les friands de cette transaction étaient des personnes âgées sans enfants avec un patrimoine conséquent. Ces personnes n’avaient pas forcément envie de léguer leurs biens à un héritier de rang relativement éloigné, et s’assuraient ainsi de bonnes rentes sans pour autant quitter leur logement.
Aujourd’hui, il y a un délitement des liens familiaux. Même en présence d’enfant, les parents procèdent à ce type de vente. Parfois en accord avec eux, les enfants ne souhaitant pas forcément payer la charge d’un EHPAD pour leur parent, préfèrent plus souvent les laisser vendre leur logement en viager. Et les personnes âgées y trouvent leur compte puisqu’elles savent exactement ce qu’elles tirent de cette transaction et comment le gérer. Ce qui n’est pas forcément le cas avec une vente classique qui requiert de mettre les liquidités dans un placement financier.
La vente en viager est chose courante ?
Le nombre de vente en viager se multiplie car tout se durcit : les retraites sont écornées, le coût de la vie augmente, les liens familiaux se fragilisent… De plus, des sociétés spécialisées en la matière naissent et font beaucoup de pub, amenant un public neuf. De quoi promettre un bel avenir à la vente viagère.
